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真钱牛牛Bartra亚洲区总监韩雄健谈爱尔兰投资移民 巧用金

日期:2019-10-28 14:52 来源:资讯 作者:真钱牛牛

  上次说安永发调查问卷后,有媒体追问这是不是意味着,爱尔兰投资移民计划(IIP)会关停。我说不至于,但我认为这是政府在出手,管理鱼龙混杂的乱象。

  我指的是投资移民的项目。熟悉的人都知道,IIP中最流行的类别是,投资100万欧元进爱尔兰当地的项目,最后成功移民爱尔兰。真钱牛牛再具体点,这里所说的项目,通常是指对爱尔兰当地有实际意义的,比如说养老院和福利房。这些投资款将用于项目的建成和运营,通常在三年后,会原原本本还给投资人。

  这个就很考验项目方功力了。项目真实存在且现金流充足,建成后接盘很稳的话,那么对投资人而言,首次拿到Stamp 4几乎就不成问题,后续续签也就只是个走个程序。但如果项目本身不太稳,那首次获批函就可能拿不下来。

  在结束印度站的全球投资峰会后,演讲结束有个机构提问,他说有什么快捷的方法,去判断一个爱尔兰投资移民项目方,行还是不行。

  这要说回爱尔兰特殊的房地产市场。金融危机时爱尔兰房地产市场遭受重创,泡沫破了后价格一路下跌,无人接盘。那段时间爱尔兰的银行受到重创,钱收不回来,这样一来,直接造成了银行资金流转困难甚至资金断流。差不多到2017年前,爱尔兰的银行就忙着缩减存量的规模,消化坏账,地产商从银行几乎拿不到。

  尽管从2018年起,爱尔兰银行都在试行对外放松借贷,但因为经历过可怕的低迷,的条件不会像金融危机前那样宽松。就像银行家Stephen Bell说的,“除非我们知道出口在哪里,否则我们不会进入房间。”

  Stephen Bell在遭遇金融危机最黑暗的时期,从英国前来稳定摇摇欲坠的爱尔兰银行业,当时爱尔兰房地产崩盘,作为Ulster Bank危机后管理团队的一员,他跟团队努力解决抵押拖欠和“幽灵庄园”的问题。去年,他与合作伙伴共同创立了Cullaun Capital,向爱尔兰建筑商提供基金。

  就这个问题,Stephen有个标准答案,他在放款前有经典三问。第一问,“该产品是否适合其细分市场?我不是说都柏林,也不是指莱因斯特,而是那座房子,那条街。”第二问,“开发人员或承包商是否有交付此产品的经验?我们不是来为人们提供培训的。”最后一个,“现金流能否适应未来道路上不可避免的颠簸。”如果项目方能对这三个提问答出Yes,或许就能放贷。

  这三问,也许不代表全部爱尔兰银行的意见,但我认为很说明问题。投资人事实上也应当从这些方面去考验项目方,但对不是科班出身的人来讲这太难。有没有省力讨巧的方我的建议是,对于IIP项目,投资人不妨把爱尔兰银行、金融机构当作你的审查员,他们都决定借钱给这项目方了,那么不离十。

  来自这些大行的钱,不仅有利于项目方的现金流,有足够的钱把设施造好,对个人投资移民者来讲,也是一种信心的增持,说明项目方的信用等级是高的。还是那句话,项目方稳,这100万欧的投资才是可行的。

  2017年,Bartra是当时唯一获得爱尔兰银行的养老院开发商。2018年,Cullaun Capital原本打算投资酒店,但最后转投给了我们Bartra的Beaumont和Northwood养老院,因为他看到了爱尔兰眼下养老院市场的巨大缺口,Bartra在该市场上的资历以及抵御风险的能力。

  2019年,爱尔兰四大行中,爱尔兰银行给Bartra的另一家合资公司Henley Bartra提供了高级,以收购都柏林西城商业园区和科克机场商业园区近50万平方英尺的物业。今年第三季度,爱尔兰银行,RELM,AIB,Cullaun Capital,Ulster等,都陆续为Bartra的项目进一步提供了。

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